Projet piscine coque et question sur règlementation

Si le lotissement a moins de 10 ans, c'est le règlement du lotissement qui s'applique, sinon souvent après les 10 ans le lotissement est absorbé par la commune et c'est alors le PLU de la commune qui s'applique.

Concernant le respect de la limite séparative il y a des façons légales de se rapprocher du mur de clôture.

Bonjour Christophe et merci de cet avis.
Notre lotissement a moins de 10 ans donc si cela est valable comme vous l'indiquez, nous pourrions avoir un peu plus de marche de manœuvre ...

Salut,
je ne pense pas qu'un règlement de lotissement puisse être moins restrictif que le PLU.
J'ai toujours entendu dire le contraire, alors méfiance, renseigne toi bien.

Salut, oui je suis du même avis que toi.. Mais un nouveau PLU est tout juste passé suite aux dérives de l'ancienne municipalité ... Ceci explique peut-être cela ..
Quoi qu'il en soit, si j'ai bien compris la petite subtilité, je peux outrepasser la limite "imposée" avec une liaison béton contre le mur ...

Bonjour,

Je me permets de vous demander des nouvelles suite a votre projet.
Avez-vous pu réaliser votre piscine et quelle option avez-vous choisis?
merci

Bonjour,
Le projet est toujours au stade étude, nous venons d'avoir l'acceptation de la reprise de notre prêt immo dans lequel nous avons inclus une enveloppe travaux (dont la piscine). Cela devrait bouger fin d'année je pense. Je mettrai un petit mot pour vous faire suivre ce que nous avons pu faire ...

Bonsoir
Si le lotissement à moins de 10 le règlement du lotissement prend le dessus du plu
Oui il peut être moins restrictif vis à vis des limites entre parcelle du même lotissement pas vis à vis des limites avec la voirie appartement à la mairie. Pour la mairie tous les lots d un même lotissement représente un seul et unique terrain ... par contre au bout de 10 ans la mairie considéré chaque parcelle donc le plu reprend le dessus !

Bonjour,

Citation:

Si le lotissement à moins de 10 le règlement du lotissement prend le dessus du plu

Ce n'est pas tout à fait ça, le règlement ne prime pas sur le PLU. Ce dernier relève du droit public tandis que le premier relève du droit privé. Les règles qui peuvent exister dans le règlement ne sont pas opposables à une demande d'urbanisme (délivrée sous réserve du droit des tiers) ni dans le cadre d'un recours administratif contre cette demande. Par contre, la juridiction civile peut s'appuyer dessus, par exemple pour ordonner un dédommagement .

Citation:

il peut être moins restrictif vis à vis des limites entre parcelle du même lotissement pas vis à vis des limites avec la voirie appartement à la mairie

Le règlement peut être plus restrictif que le PLU, mais pas plus permissif. En effet, si on observe la hiérarchie des normes, c'est le règlement qui doit être compatible avec le PLU et non l'inverse.

Citation:

Pour la mairie tous les lots d un même lotissement représente un seul et unique terrain

En ce qui concerne l'instruction du permis, oui, sauf si le PLU en dispose autrement (CAA. Marseille, 26 septembre 2017, req. n°16MA01925).

La caducité du règlement/cahier des charges intervient dix ans à compter de la délivrance de l'autorisation de lotir si, à cette date, le lotissement est couvert par un plan local d'urbanisme ou un document d'urbanisme en tenant lieu. Dans le cadre d'un lotissement plus ancien, si les colotis ont voté le maintien des règles, elles se périment lors de l'entrée en vigueur de la loi ALUR si la ville est couverte par un PLU ou document en tenant lieu (art. L.442-9 code urba).

Bonjour
bien écoutez je vous dis ce que m'a gentiellement expliqué la dame du service urbanisme!
donc si le cahier des charges d un lotissement peut etre plus permissif que le plu dans les limites séparatives entre lots... et non envers les limites vers l'extérieur du lotissement...

zaphod_83 a écrit:

Citation:

il peut être moins restrictif vis à vis des limites entre parcelle du même lotissement pas vis à vis des limites avec la voirie appartement à la mairie

Le règlement/cahier des charges peut être plus restrictif que le PLU, mais pas plus permissif. En effet, si on observe la hiérarchie des normes, c'est le règlement qui doit être compatible avec le PLU et non l'inverse.

Citation:

Pour la mairie tous les lots d un même lotissement représente un seul et unique terrain

Salut,
D'après ce que j'ai lu sur un site d'avocats et aussi étrange que cela puisse paraître, setsana semble avoir raison.
Si la rédaction du PLU ne s'oppose pas explicitement à l'existence de règles moins restrictives pour chaque lot alors c'est légal.
Comme d'habitude dans la justice Française, le coté explicite de cette opposition est extrêmement vague et laisse la place à beaucoup d'interprétations.


Article R*123-10-1

Dans le cas d'un lotissement ou dans celui de la construction, sur un même terrain, de plusieurs bâtiments dont le terrain d'assiette doit faire l'objet d'une division en propriété ou en jouissance, les règles édictées par le plan local d'urbanisme sont appréciées au regard de l'ensemble du projet, sauf si le règlement de ce plan s'y oppose.

2 éléments au moins, contredisent les informations du service urbanisme, composé d'hommes et de femmes qui ont le droit à l'erreur :
- Hiérarchie des normes --> Le principe fonctionne comme un entonnoir, le règlement au plus bas de l'échelle doit toujours être compatible avec son supérieur et donc avec tous ceux de dessus. De la même manière qu'un PLU ne peut pas être plus permissif que la loi Montagne ou Littoral, le règlement du lotissement ne peut pas être plus permissif que le PLU qui lui est supérieur.

- Article L.442-10 du code de l'urbanisme (je ne cite que le passage utile.) : "Lorsque la moitié des propriétaires détenant ensemble les deux tiers au moins de la superficie d'un lotissement ou les deux tiers des propriétaires détenant au moins la moitié de cette superficie le demandent ou l'acceptent, l'autorité compétente peut prononcer la modification de tout ou partie des documents du lotissement, notamment le règlement, le cahier des charges s'il a été approuvé ou les clauses de nature réglementaire du cahier des charges s'il n'a pas été approuvé. Cette modification doit être compatible avec la réglementation d'urbanisme applicable.(...)". Ce qui oriente bien la compatibilité du règlement au PLU et non l'inverse.

La jurisprudence va même plus loin, puisqu'elle permet à l'autorité compétente d' "interdire les lotissements permettant l’implantation de constructions dont la compatibilité avec les règles d’urbanisme ne pourra être ultérieurement assurée lors de la délivrance des autorisations d’urbanisme requises" (CE 24 février 2016 Commune de Pia, req. n° 383079).

Mais mais par exemple vous cite litorral donc on parle de limites avec l extérieur du lotissement donc bien plu et effectivement ne peut être plus permissive ! En faite vous ne faites pas la différence entre limite entre lot et limite du lotissement avec le reste ... la nuancé est la ...
Et la dame de l urbanisme n est pas juste une femme c est elle qui instruit les dossiers ... Et elle m a fait un beau dessin pour appuyer ses dires ...

Je suis d'accord avec setsana, cela semble correspondre aux textes.
Mais si il y a un juriste sur le forum, son aide serait la bienvenue...


Voici ce que dit un site officiel : http://www.cohesion-territoires.gouv.fr/regles-sanctionnees-par-les-autorisations-d-occupation-du-sol-542


Description :
Les règles d’urbanisme s’appliquent t-elle à chaque lot d’un lotissement ou d’un permis groupé ?


Réponse :
En principe les règles édictées par le PLU s’apprécient au regard de l’ensemble du projet de lotissement ou de permis groupé. L’article R.123-10-1dans sa rédaction issue du décret du 5 janvier 2007 prévoit toutefois que le PLU peut s’y opposer. Dans ce cas, les règles édictées par le PLU doivent s’apprécier lot par lot.

Setsana, je ne comprends pas bien votre dernier message.
Pour être bien clair, nous discutons de plusieurs choses : d'une part, la hiérarchie entre les documents d'urbanisme et le règlement d'un lotissement ainsi que leur compatibilité, et d'autre part, l'application des règles d'urbanisme au moment de l'instruction des constructions dans un lotissement.

Concernant les documents d'urbanismes et le règlement d'un lotissement : si je cite la loi Montagne c'est uniquement pour vous donner un exemple dans la hiérarchie des documents. Cette loi est supérieure au PLU et ce dernier doit donc la respecter. De même, le PLU est supérieur au règlement du lotissement, ce dernier doit donc respecter le PLU, il peut être plus restrictif mais pas plus permissif. C'est comme cela que le droit fonctionne en France.
C'est sur ce point que se base mon intervention précédente.

L'autre sujet concerne l'instruction d'un permis pour les constructions à réaliser dans un lotissement. En effet, l'instruction se fait par rapport à l'unité foncière d'origine. Par exemple, l'article 7 d'un PLU, relatif à l'implantation par rapport aux limites séparatives, s'applique au regard des limites périmétriques du lotissement et non pas aux limites internes. Toutefois, cette application n'est plus valable si le PLU édicte des règles spécifiques aux constructions édifiées dans le cadre d'un lotissement (CAA. Marseille, 26 septembre 2017, req. n°16MA01925).

Bonjour,

La réponse est tombée puisque je viens de me faire refouler par le service urbanisme. C'est bien le règlement du lotissement qui prévaut sur celui du PLU. Dans l'état, mon projet n'est pas réalisable, car je souhaitai placer ma coque à 1m de la limite séparative. Dès l'année prochaine, cela sera possible puisque les 10 ans se seront écoulés et le PLU reprendra le dessus. Le PLU lui autorise une construction à 0 ou 4m ...

christophe a écrit:

Si le lotissement a moins de 10 ans, c'est le règlement du lotissement qui s'applique, sinon souvent après les 10 ans le lotissement est absorbé par la commune et c'est alors le PLU de la commune qui s'applique.

Concernant le respect de la limite séparative il y a des façons légales de se rapprocher du mur de clôture.

 
Christophe, qu'entendez-vous par " il y a des façons légales de se rapprocher du mur de clôture"?

Selon les mairies, et les personnes qui lisent votre DT ,lorsqu'on vous indique 0 ou 4 mètres par exemple, il est possible de faire votre piscine à 1 mètre du mur (comme vous le souhaitez) mais à l'unique condition de relier votre piscine par les plages à la limite séparative. A condition aussi qu'il n' y est pas d'autres contraintes (zone verte, batiments de France, etc ....)

Le code de l'urbanisme comporte quelques spécificités de lecture. SI votre piscinier est adhérent à la FPP, il peut vori avec le servie juridique de la fédération et se faire aider pour votre déclaration de travaux.

Merci, c'est donc une éventualité intéressante à prendre en compte.

Je vais tâcher de me renseigner auprès de l'urbanisme de ma commune du coup.

Plus que selon les mairies, c'est le conseil d'état qui a tranché la question : la piscine et le dallage qui en est contiguë constituent un ensemble indissociable (CE 8/02/2006 req. 272188).

Ce qui signifierait qu'en prolongeant la terrasse jusqu'au mur de clôture mitoyenne, on pourrait s'affranchir de cette limite des 3 mètres.

C'est bien cela?

Il faut implanter la terrasse contre la limite séparative ET que la terrasse soit contiguë à la piscine ET respecter les autres règles du PLU.

Zaphod a très bien résumé la situation. Merci à lui

Ok, j'ai donc de quoi discuter lorsque j'irais voir l'urbanisme, grâce à vos infos.
Merci à tous.